「そろそろ我が家もリフォームかな…」とお考えの木造2階建て住宅にお住まいの皆様！
2025年4月の建築基準法改正で、リフォームに関するルールが変わるのをご存知ですか？
「リフォームに建築基準法なんて関係あるの？」
「確認申請って何？」
「費用は高くなるの？」
「悪質な業者に騙されたくない！」
など、様々な疑問や不安があるかもしれません。
特に、これまで確認申請が不要だったリフォームでも、法改正によって申請が必要になるケースが増えるため、「知らずに違反してしまった！」という事態も起こりえます。
でも、ご安心ください。この記事では、2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建て住宅のリフォームが具体的にどう変わるのか、わかりやすく解説します。
確認申請の要否、費用、注意点、信頼できる業者の選び方などリフォームを成功させるためのポイントを網羅しています。
この記事を読めば、法改正に関する疑問や不安が解消され、安心してリフォームを進められるようになります。
法改正を正しく理解し、理想の住まいづくりを実現しましょう。
この記事を書いた人
- 26年間、公務員（県庁）として勤務し、51歳のときに早期退職
- 退職後1年間、フリーランスととして活動し、今は建築関係の民間企業に転職
- 保有資格：一級建築士、宅地建物取引士、FP2級
2025年建築基準法改正の概要
2025年4月の建築基準法改正は、木造2階建て住宅のリフォームに大きな影響があります。
今回の法改正は、建物の安全性を高め、省エネ性能を向上させるのが大きな目的です。
具体的には、「4号特例の縮小」と「省エネ基準適合義務化」の2つがポイントとなります。
- 4号特例の縮小
- 省エネ基準適合義務化（リフォームは対象外）
4号特例の縮小
建築基準法では、木造2階建て住宅のような小規模な建築物は「4号建築物」に分類されています。
もう少し具体的に書くと、4号建築物とは「木造の場合、階数2以下かつ延べ面積500㎡以下の建物」のことです。
これらの4号建築物は、
- 新築する場合に建築確認申請の中で構造の審査が省略される
- 大規模リフォームをする場合に建築確認申請が要らない
といった特例的な取り扱いがなされています。
しかし、2025年4月の法改正で、この4号特例が縮小されることになります。小規模の定義がより限定的になるイメージです。
具体的には、これまで4号建築物と呼ばれていた建物が、「新2号建築物」と「新3号建築物」に分けられます。新2号建築物の特例はなくなり、新3号建築物は引き続き特例が受けられます。
そのため、大規模リフォームをする場合に、建築確認申請が必要になります。
新2号建築物とは
構造に関係なく、階数2以上または延べ面積200㎡超の建築物のことで、木造2階建て住宅はこれにあたります。
大規模リフォームをする場合、建築確認申請が必要となります。
新3号建築物とは
構造に関係なく平屋建てかつ延べ面積200㎡以下の建築物が該当します。木造平屋建てで200㎡以下の場合は、これまでどおり、大規模リフォームをする場合に建築確認申請は不要です。
省エネ基準適合義務化（リフォームは対象外）
2025年4月の建築基準法改正では、新築住宅に対して、省エネ基準への適合が義務付けられます。
省エネ基準とは、建物が一定の断熱性能や省エネ性能を持つように定められた基準のことです。
しかし、今回の法改正では、リフォームは省エネ基準適合義務化の対象外です。
リフォームではなく増築などを行う場合は、省エネ基準への適合が必要になりますので、注意してください。
リフォームと建築確認申請
木造2階建て住宅のリフォームを検討する際に、必ず知っておきたいのが「建築確認申請」です。
ここでは、建築確認申請の基本と、法改正による変更点について解説します。
建築確認申請とは
建築確認申請とは、建物を建てたり、大規模なリフォームをしたりする際に、その計画が建築基準法などの法律に適合しているかを、事前に確認してもらう手続きのことです。
工事を始める前に、建築士などが作成した設計図や構造計算書などの書類を、市役所（正確には「特定行政庁」と言います）または指定確認検査機関に提出します。
市役所などの担当者が、その計画が法律に違反していないか、安全な建物かなどを審査します。
この確認が無事に終わると、「確認済証」が交付され、工事に着手できます。
建築確認申請が必要なリフォーム
今回の法改正で、木造2階建て住宅の大規模リフォームは建築確認申請が必要となります。
そもそも、大規模リフォームとは
建築基準法には「大規模リフォーム」という言葉はなく、「大規模の修繕・模様替」という言い方になります。
大規模の修繕とは
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の修繕のことです。
修繕とは、おおむね同じ材料を使って、機能や品質を回復する工事を言います。
大規模の模様替とは
建築物の主要構造部の一種以上について行う過半の模様替のことです。
模様替とは、現状と異なる材料や仕様のものを使って造りかえる工事を言います。
主要構造部とは
柱、梁、壁、床、屋根、階段のことで、構造上重要ではない間仕切り壁、最下階の床、屋外階段などは除かれます。
つまり、大規模リフォームとは「壁や屋根、柱などの半分を超える部分の修繕や模様替をする工事」のことです。
建築確認申請が必要となるリフォームの具体例
木造2階建て住宅で建築確認申請が必要となるリフォームの範囲は、以下のようになります。
- 屋根：屋根の過半の範囲を葺き替える場合
- 外壁：外壁の過半の範囲を張り替える場合
- 床：床の過半の範囲を張り替える場合
- 柱や梁：柱や梁の過半を交換する場合
- 階段：階段をかけ替える場合
これらのリフォームを行う場合は、建築確認申請が必要になります。
ただし、屋根や外壁、床の場合、仕上げ材だけの改修や、新しい仕上げ材をかぶせる「カバー工法」による工事であれば、大規模リフォームに該当しないので建築確認申請は不要です。
国土交通省が、大規模修繕・模様替に該当するかどうかの考え方を示していますので、参考にしてください。
建築確認申請が不要なリフォーム
一方、大規模リフォームにあたらない以下のようなリフォームは、これまでどおり建築確認申請が不要です。
- 屋根や外壁の塗装
- クロスの張り替え
- キッチンやトイレ、お風呂の交換
- 手すりやスロープの設置
確認申請の手続きや費用
建築確認申請の手続きは、一般的に、以下のような流れで行われます。
- 事前相談： フォームプランが建築基準法に適合しているか、確認申請が必要かどうかを確認
- 申請書類の作成： 建築士が、設計図などの申請書類を作成
- 申請書類の提出： 特定行政庁または指定確認検査機関）に申請書類を提出
- 審査： 特定行政庁などの担当者が、申請書類の内容を審査
- 確認済証の交付： 審査の結果、問題がなければ、確認済証が交付
- 工事着工： 確認済証を受け取った後、工事着手
建築確認申請には、手数料がかかります。手数料の金額は、建物の規模や構造、自治体によって異なりますが、木造2階建て住宅のリフォームの場合、数万円程度が一般的です。
なお、完了検査も受ける必要があり、これにも数万円程度の手数料が必要となります。
また、申請書類の作成を建築士に依頼する場合は、別途、申請図書の作成費用や申請手続き費用が必要になります。
これらの費用も考慮して、リフォームの予算を立てるようにしましょう。
既存不適格建築物への対応
リフォームを検討している住宅が、建築された当時の法律には適合していたものの、現在の法律には適合していない「既存不適格建築物」である場合があります。ここでは、既存不適格建築物について解説します。
なお、建築した当時から違反状態である「違反建築物」とは別ですので注意してください。
既存不適格建築物とは
既存不適格建築物とは、建築された時点では適法だった建物が、その後の法改正などによって、現行の建築基準法の規定に適合しなくなった建物のことです。
たとえば、昔は問題なかった建ぺい率（敷地面積に対する建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する延べ床面積の割合）が、現在の基準ではオーバーしている、といったケースが考えられます。
既存不適格建築物であっても、すぐに建て替えや改修が必要になるわけではありません。しかし、大規模なリフォームを行う際には、現行の建築基準法への適合が必要となる場合があります。
現行基準への適合
既存不適格建築物の大規模リフォームを行う場合、原則として、現行の建築基準法に適合させる必要があります。これを「遡及適用（そきゅうてきよう）」といいます。
ただし、すべての基準を現行基準へ適合させる必要があるわけではありません。
たとえば、耐震性については、リフォームによって建物の構造耐力上の危険性が増さない場合は、現行基準への適合は求められません。
ご自身のリフォームが遡及適用の対象となるかどうかは、個別のケースによって判断が異なるため、必ず建築士などの専門家に相談するようにしましょう。
リフォームを成功させるためのポイント
2025年4月の建築基準法改正を踏まえ、木造2階建て住宅のリフォームを成功させるためのポイントを解説します。
リフォーム費用がアップする可能性あり
今回の法改正によって、リフォーム費用がアップする可能性があります。主な理由は、以下の2つです。
- 建築確認申請の費用： 建築確認申請が必要になれば、申請手数料のほか、申請書類の作成費用なども必要になります。
- 遡及適用の費用： 現行基準への適合を求められた場合、リフォーム以外の箇所でも対応する必要があり、工事費が増えます。
これらの費用を考慮して、リフォームの予算を立てるようにしましょう。
建築確認申請が不要なリフォームへの変更も選択肢に！
リフォーム費用を抑えるためには、建築確認申請が不要なリフォームに変更することも、一つの選択肢です。
たとえば、
- 大規模なリフォームにあたらないような、壁紙の張り替えや設備の交換など、内装を中心としたリフォームにする。
- 屋根や外壁の全面改修ではなく、部分的な補修や塗装にする。
など、工夫次第で、費用を抑えつつ、快適な住まいを実現することができます。
ただし、安易にリフォーム内容を変更すると、後悔することにもなりかねません。必ず、建築士などの専門家に相談し、最適なプランを検討するようにしましょう。
リフォーム業者の賢い選び方
リフォームを成功させるためには、信頼できるリフォーム業者を選ぶことが非常に重要です。
建築確認申請に対応できる業者選び
今回の法改正により、建築確認申請が必要になる場合があります。そのため、建築確認申請に慣れている業者を選ぶことが大切です。
具体的には、
- 建築士が在籍している業者
- 過去に同様のリフォームの建築確認申請を行った実績がある業者
- 法改正の内容をきちんと理解している業者
などを選ぶようにしましょう。
悪質な業者に騙されないで！
残念ながら、リフォーム業界には、悪質な業者も存在します。特に、今回の法改正に便乗して、不当な利益を得ようとする業者も出てくる可能性があります。
たとえば、以下のような感じです。
- 「何でもかんでも確認申請が必要」と言って、不要な申請費用を請求する
- 「法改正でリフォーム費用が必ず高くなる」と嘘をつき、不当に高額な見積もりを提示する
- 「1年間は猶予期間があるから、早くリフォームするほうがいい」と契約を急がせる
- 「うちは法改正に対応している」と嘘をつき、実際には知識や経験がない:
悪質な業者に騙されないためには、
- 複数の業者から見積もりを取る
- 見積書の内容をきちんと確認する
- 会社のホームページを見て、リフォームの実績を確認する
- 口コミや評判を参考にする
- 契約書をよく読んでからサインする
- 疑問点や不安な点は、必ず業者に確認する
- 住宅紛争処理支援センターなどの相談窓口を利用する
といった対策が必要です。
リフォーム業者選びの参考に！自治体の登録制度などをチェック
悪質なリフォーム業者を見分けるための一つの方法として、都道府県などが設けているリフォーム関連の登録制度や団体を参考にすることができます。これらの制度に登録している団体や業者から選ぶことは、業者選びの一つの目安になります。
これらの業者がある程度信頼できると考えられる理由は、以下のような点です。
- リフォーム団体による加盟業者への指導
- トラブル時の相談窓口
多くのリフォーム団体では加盟業者に対して、技術指導や研修を行ったり、独自の倫理規定を設けたりしています。また、団体によってはお客様からの相談窓口を設けている場合もあります。
例えば、登録業者が不適切な工事をした場合、お客様から団体に苦情が寄せられ、団体から加盟業者に対して指導が入る、という仕組みです。
しかし、注意点として、これらの制度に登録している団体や加盟業者が、必ずしも全て信頼できるとは限りません。登録制度や団体の審査基準、活動内容は様々であり、中には形骸化しているものも存在します。
そのため、最終的には、
- 複数の業者から見積もりを取る
- 見積書の内容を細かく確認する
- 契約書をよく読む
- インターネットで口コミや評判を調べる（ただし、鵜呑みにしない）
- 直接会社に訪問して、担当者と話す
など、総合的に判断することが大切です。
建築基準法違反にならないために
リフォームを行う際には、建築基準法に違反しないように注意することが大切です。
違反にならないよう専門家に任せるのが一般的ですが、以下のようなケースがあることを知っておきましょう。
- 確認申請が必要なリフォームなのに、申請をしていない
- 確認申請の内容と異なる工事をしてしまった
- 既存不適格建築物を現行の基準に適合させずに大規模なリフォームをした
確認申請が必要なリフォームなのに、申請をしていない
法改正により、これまで確認申請が不要だったリフォームでも、申請が必要になるケースがあります。 大規模なリフォームの場合ですね。
確認申請が必要かどうかは、必ず信頼できる専門家に確認しましょう。 リフォームの実績が多く、設計も手がけている会社であれば、確認申請のことも良く知っている場合が多いでしょう。
確認申請の内容と異なる工事をしてしまった
確認申請をしていても、申請した内容と異なる工事をしてしまうと、建築基準法違反になることがあります。
工事中に計画を変更したくなった場合は、必ず建築士に相談し、必要な手続き（計画変更の申請など）を行ってもらいましょう。
既存不適格建築物を現行の基準に適合させずに大規模なリフォームをした
既存不適格建築物の場合、リフォームの内容によっては、現行の建築基準法に適合させる必要があります。
「どこまで適合させる必要があるのか」は、特定行政庁など審査機関の判断になるので、建築士などの専門家に確認しましょう。
まとめ
2025年4月の建築基準法改正で、木造2階建て住宅をリフォームする場合に最も注意すべき点は、「4号特例の縮小」です。
これまで確認申請が不要だった、壁や屋根など主要構造部の過半を修繕・模様替えする「大規模なリフォーム」は、確認申請が必要になります。
ご自身のリフォームが確認申請の対象となるかどうか、まずは専門家（建築士やリフォーム業者）に相談しましょう。
特に、既存不適格建築物では現行基準への適合が必要となるケースもあるため、注意が必要です。
法改正でリフォーム費用がアップする可能性もありますが、補助金などを活用したり、申請不要なプランに変更したりすることで、費用を抑えることも可能です。
法改正の内容を正しく理解し、信頼できるリフォーム業者を選び、適切なリフォームプランを立てることで、安全・安心で快適な住まいを実現しましょう。